בתים משותפים

כמו כמעט לכל דבר בחיים, יש יתרונות ויש חסרונות. 

אתם גרים בבית משותף – יש לכם חובות וזכויות כלפי השכנים שלכם בבית המשותף.

כלל האצבע שאתם צריכים לקחת בחשבון הוא שאתם לא יכולים לעשות שום דבר שקשור לרכוש המשותף מבלי לקבל את אישורם של הדיירים האחרים / השכנים שלכם. 

רוצים לצבוע את הקיר שליד דלת הכניסה בצהוב? צריך אישור מהדיירים האחרים. נשאר לכם כסף מגביית התשלום עבור ועד הבית והחלטתם שאתם רוצים לעשות שיפוץ בבניין ? צריך לקבל אישור מהדיירים – אי אפשר לעשות את הדברים בלי אישורים.

הנה כמה מקרים מעניינים שמהם תוכלו ללמוד על היקף האחריות שלכם כלפי הדיירים האחרים:

האם בעליו של מחסן בבית משותף חייב בתשלום לנציגות הבית המשותף ("וועד הבית") ?
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע, כדלקמן:

"(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

לפיכך, אדם אשר אינו מסכים עם החלטות נציגות הבית המשותף אינו יכול לעשות דין לעצמו ולקבוע, כי אין הוא נושא בנטל של ההוצאות בבית המשותף רק בשל סלידתו ואי הסכמתו עם הנציגות. עליו לשאת בתשלומים השוטפים של ועד הבית ומנגד הוא יכול לפעול בהליכים של הדחת הנציגות מתפקידה או לבקש לבקר את הנציגות על הכנסותיה והוצאותיה או לפנות אל המפקח על המקרקעין (הממוקם בלשכת רישום המקרקעין) כדי להכריע בבקשה שלו ו/או בתביעתו כנגד הנציגות.

שיפוץ מעלית הבניין – מי משלם ? זה שלמטה או זה שלמעלה ?
לאחרונה, נתבקשתי לתת את חוות דעתי בנושא שיפוץ מעלית בבניין הבית המשותף. מדובר בבניין ישן בן כ- 20 שנים (לא כל כך ישן, בעצם) ובו מעלית המשמשת את דיירי הבית מיום הקמתו של הבניין.

נציגות הבית המשותף, לאור קלקולים חוזרים ונשנים ותקלות כאורך הגלות במעלית הבית המשותף, החליטו, כי "הגיעו מים עד נפש" ויש לבחון אפשרות לשיפוץ המעלית. יצוין, כי הבניין מונה 5 קומות והקומה הראשונה הינה קומת קרקע.

לשם כך, תלתה נציגות הבית המשותף הודעה, לפיה היא מבקשת לכנס ישיבת דיירים ביום מסוים, במסגרתה היא מבקשת לקבל את הסכמת הדיירים לשיפוץ מעלית הבניין.

אם כן, בסוף ישיבת הדיירים נתקבלה החלטה על ידי רוב הדיירים לפנות למציעים שונים (חברות מעליות העוסקות בשיפוץ מעליות) ולקבל מהן הצעות מחיר לשיפוץ מעלית הבית המשותף.

חלק מהדיירים התנגדו, כמובן (למה כמובן? תמיד יש יוצאים מן הכללים וזאת מבלי להיכנס לעניין גזעני "לכל 2 יהודים…"), להצעה ולהחלטה שנתקבלה ואף קבעו כי לא יישאו בעלות השיפוץ, וזאת לאור העובדה שהם כלל לא עושים שימוש במעלית, מאחר ודירתם הינה בקומת הקרקע של הבית המשותף.

נציגות הבית המשותף התעלמה בשלב זה מהדיירים הסרבנים ופנתה לקבלת מספר הצעות של חברות שונות לשיפוץ המעלית ואף נבחרה הצעה זוכה של מציע מסוים.ההצעות הוצגו בפני כלל הדיירים והם נתבקשו לתת את דעתם על ההצעות השונות.

לאחר תקופה של כחודשיים, החליטה נציגות הבית המשותף להתחיל בגביית הכספים עבור השיפוץ. אחד הדיירים טען בפניה (כפי שאף העלה את הסוגיה בישיבת הדיירים שהתקיימה בעניין השיפוץ), כי החוק אינו מחייב אותו בהשתתפות בשיפוץ המעלית ולכן אין הוא מתכוון לשאת בעלות השיפוץ.

ובכן, חוק המקרקעין התשכ"ט, 1969, קובע בסעיף 59ו את החלוקה בנושא המעלית, כדלקמן:

"התקנת מעלית (תיקון התשנ"ו)

59ו. (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;

(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.

(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;

(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית…"

ובכן, החוק קובע, כי הדיירים בקומת הקרקע לא יישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה, אולם, מנגד, הם יישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית" וזה כולל אף את השיפוץ של המעלית. שיפוץ המעלית הינו חלק מהוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית, כל עוד מדובר בשיפוץ שעניינו "שימור" המעלית ולא "השבחה".

אם מדובר בעלויות של השבחת המעלית, נראה שהדייר בקומת הקרקע יהיה חייב רק בהוצאות היחסיות העוסקות בשימור המעלית ולא בהשבחתה.

דיירים יקרים ונציגויות בתים משותפים, קחו עניינים אלו לתשומת לבכם בעת השיקולים והדיונים ביניכם בדבר הדרך המשפטית הנכונה לפתור את הסכסוך סביב "מי משלם עבור השיפוץ ? זה שלמטה או זה שלמעלה?". התשובה לכך היא כמובן, – כולם! כל עוד ההחלטה בדבר השיפוץ התקבלה בפורום הנכון, נערך פרוטוקול ישיבה, זומנו כל הדיירים בהתאם לדין וההחלטה נתקבלה ברוב של שני שלישים מדיירי הבית המשותף..

בשולי הדברים אעיר, כי דיירים מסוימים עלולים להתנגד לשיפוץ בשל מצב כלכלי קשה בו הם שרויים. מומלץ לנסות לסייע להם ככל שניתן (במתן הלוואה או חלוקת חלקם בעלויות השיפוץ למספר תשלומים רב ככל האפשר וכו') ובכך להפוך את הדייר "מאויב לאוהב".

לצוות המשרד