אם הוא רוצה את הדירה בחזרה בתקופת האופציה – יש לך בהחלט עילת תביעה / הגנה כנגד הדרישה שלו לפינוי הדירה. נסי להקליט אותו כשהוא מודה שלא הייתה לו בעיה איתכם וכי הוא זה אשר דחה את החתימה על ההסכם וכי סכום השכירות אף הוא נשאר כמות שהוא בתקופת האופציה. זה נועד לימים בהם הוא יבקש לפנות אתכם בגלל אחד מהעילות שלעיל (או עילות אחרות אשר קיימות בהסכם שנחתם ביניכם). בהצלחה.

לצערי, התשובה שלי לא תהיה חד משמעית. יש לבחון את ההסכם שנחתם ביניכם באופן מדוקדק. על פניו, בהחלט יש מקום לדאגה. שוכר שמפר ו/או אינו עומד בתנאי החוזה סמוך לאחר החתימה עליו, בהחלט אינו מותיר מקום לאופטימיות באשר להמשך התנהלותו וליציבותו.

נראה לי, כי עניינים אלו עלייך להסדיר מול המשכיר/ה. על פניו, נראה, שהאחריות לכך, כל עוד מדובר בהבטחות שניתנו במסגרת החוזית של הסכם השכירות, חלה על המשכיר/ה. המתווכת בהחלט יכולה להיות צד לתביעה, אולם במקרים בהם דברים מתגלים לאחר הכניסה לדירה ולא היה ניתן לבררם לפני כניסתך לדירה. לדוגמא, במקרה של דירה הממוקמת במקום בעייתי מבחינה גאוגרפית (רכבת שעוברת ליד הדירה ועושה רעש וכו'), דייר בבניין שהוא חריג (עושה רעש, בית בושת וכו'). בהצלחה.

החוק שותק בעניין זה. לדעתי, הכל פתוח… עם זאת, אם הבעלים של הדירה / המשכיר ידרוש סכום מוגזם – ניתן לטעון, ספק אם זה יעבור בבית משפט, כי הסכום שנדרש אינו סביר וכי הוא מייתר את תקופת האופציה בחוזה. מומלץ תמיד לסכם את כל התנאים בתקופת האופציה במעמד החוזה ולא להשאיר את הדברים "פתוחים". בהצלחה.

מדובר בשכירות משנה, כפי שהבהרת בסוף פנייתך. עליך לבחון את ההסכם שנחתם בינך לבין המשכיר משנה שלך ולפעול על פיו. אם ההסכם קובע, כי סכום השכירות יגדל, ככל שסכום השכירות של משכיר המשנה יגדל – הרי שתיאלץ לשלם את ההפרש. אם ההסכם "שותק" בעניין זה, הרי שאתה בהחלט יכול להתנגד להעלאת סכום השכירות.

אם לא רשום בחוזה מהו סכום השכירות בתקופת האופציה, בעל הדירה בהחלט רשאי להעלות את הסכום. עם זאת, העלאת הסכום צריכה להיות סבירה, אחרת עשוי להחשב הדבר כחוסר תום לב מצידו.

החוק בעניין זה מדבר על שכירות רשומה.

הסכם שכירות שנחתם בין צדדים מחייב לכל תקופת השכירות. אם ההסכם קבע כי התקופה תהיה ל-12 חודשים (או שנה) ובדרך כלל אף קובעים את התאריך בו מתחיל ההסכם והתאריך בו הוא מסתיים, הרי שצד לא יכול לשנות ו/או לדרוש לשנות בלי הסכמתו של הצד האחר. דרישה כזו לשינוי ו/או שינוי מהווה הפרת ההסכם וניתן לתבוע את הנזקים שנגרמים לצד שנפגע כתוצאה מהשינוי. לעניין הפרשי שער הדולר – הרי שעניין זה נקבע על ידי הצדדים. אם השוכר מסכים והמשכיר מסכים לתנאים השונים – לרוב, ההסכם מחייב לכל דבר ועניין.

על מנת לתת תשובה מקיפה וממצה בעניין זה יש לעיין בהסכם שנחתם ביניכם. עם זאת, ניתן לטעון בפני בעל הבית, כי החובה להחליף את המנעול הינה עליו וזאת אם תוכלו להציג בפני מצג לפיו מדובר בבלאי סביר בשימוש שלכם בדירה. ניתן לעשות זאת על ידי פנייה למתקין מנעולים, שיחווה דעתו בעניין זה ועל מנת לאזן את העניין, הציעו לבעל הבית (ככל שלא יסכים לכך) להביא איש מקצוע מטעמו שיבחן את הדלת ואת הצילינדר.

יש לעיין בהסכם ולבחון אותו באשר לאפשרות לפנות בטרם עת. מעבר לכך, ניתן להציג את העניין בפני הדיירים ולאפשר להם לחפש דירה אחרת ואף להציע לפצותם בסכום כלשהו בגין "שבירת ההסכם" מבעוד מועד. כאמור, מאחר וההסכם אינו לפני, לא אוכל להציע פתרון אחר, וזאת מאחר והחוק אינו מעניק תשובה ברורה לעניין זה, מעבר לאמור בחוק החוזים, לפיו על המפר את ההסכם חלה חובת פיצוי בגובה הנזק וכן בגובה פיצוי אחר, ככל שהוא עולה מההסכם שנחתם בין הצדדים. אני ממליץ לך לפנות אל עו"ד אשר יוכל להציע פתרון מתאים בנסיבות העניין, לאחר בחינת ההסכם על כל סעיפיו ותנאיו.

יש לבחון את הוראות הסכם השכירות שלכם – האם הוא קובע הסדרים לעניין זה. אם אין בו הסדר, הרי שאת יכולה בהחלט לבקש / לדרוש, כי הביקור בדירה יהיה בשעות הנוחות לך ואולי אף כדאי להסביר את הסיבה לכך – לבעל הבית ולסוכן הנדל"ן. בהצלחה.

את בהחלט יכולה וצריכה להחליף את הצילינדר בדלת, מבלי לקבל את רשותו של בעל הדירה. העובדה שבעל הבית נכנס לדירה שלא ברשותך היא הפרה חמורה של הזכות לפרטיותך, המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו וכן בחוק השכירות והשאילה. על בעל הבית להודיע לך מראש על כוונתו לבקר בביתך ואסור לו להכנס לדירתך השכורה מבלי לתאם מראש. על פי התיאור שנתת בעניין זה, בהחלט קיימת לך זכות לעזוב את הדירה לפני המועד שהוסכם בחוזה לאור הפרות הוראות החוק לעיל, אולם מומלץ להיוועץ בעורך דין ולבחון את העניין לעומק בבחינה משפטית מעמיקה של זכויותייך.

רותי שלום רב, עליך לבקש ממנו להציג בפנייך את הסכם המכר שנחתם בינו לבין הרוכש וכן את הדיווח שהוצא לרשויות המס על העסקה עצמה. בנוסף לכך, את בהחלט יכולה לדרוש ממנו את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש החדש, ככל שנרשמה. כל עוד לא הציג לך בעל הדירה את המסמכים לעיל, ככל הנראה מדובר בתרגיל ועליך להבהיר לו שאת מתכוונת לממש את האופציה שמוקנית לך על פי ההסכם.

ראשית, מומלץ לבחון מה אומר ההסכם לעניין שטר החוב. לרוב, ההסכמים קובעים, ששטר החוב יוחזר עם סיום השכירות. אם ההסכם לא קובע דבר בעניין זה, עליך לפנות אל המשכיר בכתב ולהבהיר לו, כי עליו להעביר לידיך תוך תקופה קצובה (30 או 60 ימים) את שטר החוב שניתן לו.

ראשית, המשפט "ביתו של אדם – מבצרו" נכון גם לשוכרים. על כן, למשכיר אין כל זכות לפלוש לדירתך על דעת עצמו מבלי לתאם את העניין מראש. שנית, מומלץ לבחון את ההסכם לעניין החניות. אם החניות גובלות בתחום הדירה / הבית המושכר, מומלץ לפנות אליו במכתב אשר מבהיר את זכויותייך כדיירת בדירה וכי הוא ייחשב במקרה בו יחנה את רכבו בשטח המושכר. מעבר לכך, ניתן לפנות בצו מתאים לבית המשפט, ככל שהמשכיר ימשיך לחנות את רכבו בשטח הבית / הדירה המושכרת. מומלץ לבצע את כל הפעולות הנ"ל באמצעות עורך דין ובייעוצו ולא לעשות זאת מבלי לקבל ייעוץ משפטי מתאים. בהצלחה.

הסכם שכירות סטנדרטי לרוב קובע, כי עליך חלה חובת הודעה לבעל הבית על התקלה / הליקוי שהתגלה וכי על בעל הבית לדאוג לתקן את הליקוי תוך זמן סביר. עם זאת, ככל שבעל הבית מתמהמה עם תיקון הליקוי ו/או מצב בו לא ניתן להשיגו ויש לפעול מהר לתיקון הליקוי, מומלץ לקבל הצעות מחיר מ- 3 בעלי מקצוע בתחום בו נדרש התיקון ולבצע את התיקון אצל בעל המקצוע הזול מביניהם, ככל שלא נפל בו דופי (בעל מקצוע זול לעיתים יכול לעלות ביוקר).

מומלץ שלא להסכים להסדר זה וזאת משום שיהיו לך פחות אנשים להשפות מהם. בנוסף לכך, קיים הסיכון שבתנאים מסויימים יהפוך הדייר שלא הוחתם ל"בר רשות" על פי החוק – כלומר, אדם שאינו חתום בחוזה עמך, אך יש לו רשות לשהות / לגור בנכס/בדירה, דבר אשר יכול ועלול לסבך אותך משפטית.

מומלץ שעל שטר החוב יהיו 2 ערבים, בלי כל קשר לרישומה. רישומו של בן זוג אחד אפשרית, אך מומלץ לרשום את שני בני הזוג על מנת שיחובו בגין השכירות יותר אנשים, וזאת במידה ולא תוכלי להפרע מאחד מהם. על פי חוק הערבות, על מנת להפרע מהערב עליך למצות הליכים נגד החייב העיקרי. לכן, כאשר מחתימים על ערב, מוקנים לו זכויות מסוימות שמגבילות את האפשרות להפרע ממנו מיידית. בהצלחה.

על פי הנתונים שהצגת, נראה כי אין עילה לפינוי מהדירה וזהו "תרגיל" של המשכיר על מנת לאלץ אותך לפנות את המושכר. הפרשנות שלך לעניין זה בהחלט יכולה לסייע בהגנה כנגד תביעת הפינוי, אך עליך לזכור, כי יש לבחון את הסוגיה בהתאם לנוהג הקיים בתחום המלונאות בעניין זה. לכן, מומלץ, שתיוועץ עם עורך דין ו/או בעל מקצוע בעניין זה, על מנת שתוכל להתגונן כנגד תביעת הפינוי כראוי. בהצלחה.

עלייך לפנות לעורך דין שיפנה אל הדיירים בדרישה לפינוי מהמושכר. אם לא ייענו לדרישה זו, עלייך להגיש תביעה למתן צו פינוי כנגד הדיירים בדרך של המרצת פתיחה. עם מתן פסק הדין כנגדם, עלייך לפנות ללשכת ההוצאה לפועל למימוש פסק הדין (המוציא לפועל הוא זה שמבצע, לרוב, את הפינוי – אף אם נדרש להפעיל כוח).

סעיף 326 לפקודת העיריות עוסק בשאלה זו ולפיו אם השכרת את הנכס למשך שנה, לכל הפחות, והשוכרים היו רשומים על הנכס, הרי שחובת תשלום הארנונה אינו חל עליך ולכן אין העירייה רשאית לעכב את מכירת הנכס ו/או להמנע ממתן האישור להעברת הדירה על שם הקונה. בהצלחה.